top of page

Column: 'Geitenpaadjes lopen dood als je aan ESG-eisen wilt voldoen'

Vastgoedmarkt heeft deze column op 24 februari 2023 gepubliceerd. Vastgoedmarkt is een digitaal platform dat actuele informatie, ontwikkelingen en nieuws over commercieel vastgoed voorziet. Hieronder vindt u de originele verise van het artikel.

 

Een bekende vastgoedbelegger dacht dat GRESB te gebruiken was als geregistreerde index voor de verplichte duurzaamheidsrapportages. Een voorbeeld van hoe marktpartijen - en bepaald niet de minste - de fout in kunnen gaan bij de toepassing van Europese duurzaamheidsregels, zo schrijft Alexandra Jurgens-Boot in de nieuwe rubriek ESG van Vastgoedmarkt.

Ontwikkelingen in Europese duurzaamheidsregelgeving volgen elkaar in rap tempo op. Naast de reeds geldende Taxonomieverordening, de SFDR en de vanaf 2024 geldende CSRD is op 1 januari 2023 gedetailleerde rapportageregelgeving in werking getreden op basis waarvan op 30 juni 2023 de eerste rapportages gepubliceerd moeten worden met zeer gedetailleerde data over 2022.

De financiëlemarktdeelnemer moet rapporteren op entiteitniveau en zijn financieel product. Een financieel product kan uit één of meerdere panden bestaan afhankelijk van de structurering. Het loont om een lichtgroen financieel product te ontwikkelen, te kopen of te verkopen en of in belegging te hebben. De waardevastheid en waardeontwikkeling is eenvoudigweg groter, beter financierbaar en minder risicovol voor de verkoopbaarheid op de langere termijn. Alhoewel de verplichte ESG-regelgeving niet bedoeld is als label, heeft het wel al die uitwerking op de vastgoedmarkt.


De activa van groene (artikel 8- en 9-) fondsen stegen in het vierde kwartaal van 2022 met 7,3% tot 4,6 miljard Euro eind december. De fondsen zijn samen goed voor 55,5 % in het EU-universum. Deze ontwikkeling staat in schril contrast met de 3,3 miljard euro aan uitstroom van artikel 6 (grijze) fondsen.[1]


In de waardeketen van het vastgoed wordt mij steeds de vraag gesteld: ‘hoe kom ik nu van een grijs naar lichtgroen product?’. Het antwoord is simpel: dat kan alleen langs de weg van EU-regelgeving. Er zijn geen eenvoudige geitenpaadjes.


Een voorbeeld: een ons bekende woningbelegger gebruikte GRESB als ‘benchmark’ voor haar lichtgroene fonds en daarnaast CRREM om de vermindering van de broeikasgasemissies inzichtelijk te maken.


GRESB valt helaas niet als een wettelijke benchmark in de zin van de Benchmarkverordening aan te merken. De voor de rapportage benodigde, geregistreerde benchmarks in de SFDR zijn prestatie-indexen, die zien op de prestatie van het financieel product, maar niet op de prestatie van het gebouw.

CRREM gaat als meetinstrument uit van een CO2-berekening in plaats van de voorgeschreven broeikasgasberekening van het internationaal erkende GHG-protocol. Met CRREM heeft hij circa 40% van de benodigde data. Voor de wettelijk vereiste broeikasgasberekening zijn echter ook methaan, distikstofmonoxide, fluorform, perfluorchemicals, stikstoftrifluoride en zwavelhexafluoride data benodigd, welke onder meer staan op de koelinstallatie. Die data worden niet meegenomen in een CRREM-pathway.


Door beroepsverenigingen en adviseurs wordt onnodig verwarring gewekt. Zo publiceerde INREV recentelijk (januari 2023) een rapport over de impact van de verplichte SFDR-regelgeving, specifiek op vastgoed. Helaas miste dit rapport een nuance.

  • De stelling dat woningen zijn vrijgesteld van de taxonomie is te kort door de bocht. De reikwijdte wordt bepaald door EC no 1893/2006 op basis waarvan de NACE (Nomenclature statistique des activités économiques) codes zijn opgesteld.[2] Conclusie is dat bij nieuwbouw en renovatie alle type panden geschikt zijn voor afstemming op de taxonomie, ongeacht of het woningbouw is of niet.

  • Ten tweede stelt het rapport dat embodied carbon in de SFDR wordt genegeerd. Dit is niet juist. Embodied carbon wordt wel degelijk meegenomen in de CO2e berekening bij nieuwbouw. De CO2e uitstoot wordt berekend op basis van het GHG-protocol, de waarde van de uitstoot door een MPG of LCA-berekening. Voor alle aankopen, panden inclusief inventaris, moet de CO2-equivalent worden meegenomen. Dit is een onderdeel van de zogenaamde scope 3, waarvoor nog weinig data voor handen is. De GHG-berekening is verplicht als wordt belegd in andere ondernemingen; als de belegger slechts investeert in vastgoed, is deze indicator slechts facultatief.

Voor onze woningbelegger geldt dus concreet dat woningbouw afgestemd kan worden op de taxonomie, maar het niet altijd een verstandige investeringsbeslissing is. Het is een misvatting dat het voor de CO2-uitstoot van het portfolio voordeliger is nieuwbouw te realiseren dan bestaande bouw aan te kopen of aan te passen. Een nieuwbouwwoning presteert naar verhouding ook niet altijd beter dan een bestaande woning op broeikasgasemissies. Nieuwbouw veroorzaakt immers veel uitstoot.


Onze woningbelegger komt tot de conclusie dat hij zijn strategie voor 2024 wil herzien. Hij heeft inmiddels zijn documentatie, dataverzameling en verwerking daarvan aangepast. Op de toekomstige verplichte reasonable assurance van accountants (CSRD) zijn zij alvast voorgesorteerd.

[1] ‘SFDR: golf van downgrades Artikel 9 fondsen eind 2022’, Morningstar 30 januari 2023. [2] Specifiek voor vastgoed gelden binnen de Taxonomie de volgende codes:

  • Bij “verwerving en eigendom van gebouwen” hoort code NACE-code L68, waarin apartment buildings and dwellings ook worden meegenomen.

  • Bij “construction of new buildings” hoort NACE-code F41.1 & F41.2 waarin de bouw van residential and non-residential buildings worden meegenomen.

  • Bij “renovation of existing buildings” hoort NACE code F41 & F43 waarin de bouw van zowel residential als non-residential buildings worden meegenomen (F41) & bouwwerkzaamheden (F43).

Comentarios


bottom of page