Cor van Zadelhoff over 'reset' van het vastgoed en het belang van gezondheid

 

Cor van Zadelhoff, de éminence grise van het Nederlandse vastgoed, ziet een 'reset' van de markt door de coronacrisis waarbij gezondheid en het bouwen van communities een steeds belangrijker thema worden.

In een interview met het Blue Building Institute vanuit zijn verblijf in Cannes licht Van Zadelhoff zijn recente overname toe van het Slotervaartziekenhuis in Amsterdam. Community, maar ook de gezondheid en duurzaamheid spelen een grote rol in de plannen die Zadelhoff heeft met dat gebouw.  'Dat heeft ook een maatschappelijke achtergrond.  Ik vond het heel nuttig voor onze portefeuille, maar het heeft ook een toegevoegde waarde voor de gemeenschap. Die gebouwen verouderen, wij gaan dat gebouw (Slotervaartziekenhuis, red.) helemaal aanpassen aan de moderne eisen die de zorg vraagt.' 

'Ventilatie zal als gevolg van deze crisis een blijvend onderwerp zijn'

In het interview gaat Van Zadelhoff in op de impact van de coronacrisis op de verschillende categorieën binnen het vastgoed. Hij noemt  voor de retailsector ' zwaar weer'. (...) Het zal nooit meer teruggaan naar het oude.  De grote winkelstraten blijven wel, maar het wordt meer kijken en niet kopen. De gezellige winkelstraten en centra zullen altijd bezocht worden'

Voor de woningmarkt ziet Van Zadelhoff weinig impact. 'Iedereen wil toch graag het liefst een eigen huis en  als je wat spaarcenten hebt, dan kan je die het beste stoppen in je huis. Met alle respect, het geld op de bank is niks meer waard en aandelen blijft speculatief. Hopelijk zal de overheid niet teveel roet in het eten gooien met beperkende bepalingen'

Wat betreft logistiek ziet Van Zadelhoff vooral een toekomst voor fijnmazige distributie. De grote goederenstromen gaan steeds meer rechtstreeks van producent naar consument. 'Daar heb je geen grote hallen voor nodig. Je hebt wel distributiecentra nodig in de grote steden voor de fijnmazige verdeling.'

'Je zal een terugkeer zien naar flexibele werktijden en flexibele werkplekken'

Sommigen voorspellen dat het huidige thuiswerken door de Coronacrisis een enorme impact zal hebben op de kantorenmarkt, maar Van Zadelhoff ziet dat anders: 'Op den duur werkt het volgens mij niet. In sommige gevallen wel, maar het wordt enorm overdreven en je zal een terugkeer zien met flexibele werktijden en flexibele werkplekken.'

'Je wilt een werkplek hebben in een community, waar je met collega’s kan praten, wat stimulerend werkt. Dat je wat ruimer uit elkaar moet zitten komt goed uit (voor kantooreigenaren, red.), want dan heb je meer meters nodig in plaats van minder. Dus de vraag naar kantoren, als ze op mooie, goede plekken staan, zal zeker blijven.  Mensen zijn creatiever in een inspirerende omgeving, dan thuis alleen.'

Van Zadelhoff onderschrijft dat ventilatie van gebouwen als gevolg van de huidige crisis een blijvend onderwerp zal zijn. 'Ons klimaat is er echt niet voor gemaakt dat we 24 uur per dag airconditioning nodig hebben, hooguit een maand per jaar. (...) De ramen open is een hele goede luchtverversing en dat kost veel minder energie ook. Daar moeten we een beetje naar terug. Het is helemaal niet erg dat je je op een koude dag iets warmer kleedt dan op een warme dag. Alleen bij extreme gevallen moet je luchtverversing hebben of airconditioning. Ook dat is doorgeslagen.'


VOLLEDIGE TEKST INTERVIEW

Goedendag, mijn naam is Paul Wessels. Ik praat met een van de bekendste persoonlijkheden in de Nederlandse economie en ook in het Nederlandse vastgoed: Cor van Zadelhoff. Cor, leuk dat je met ons dit gesprek wil voeren. Je zit daar in de zon zie ik, lekker exotisch, maar Cor vertel eens: hoe gaat het met je in Coronatijd?

Cor: Met mij gaat het helemaal prima, ik heb begin maart besloten om hier te blijven, omdat ik de regels in Frankrijk hartstikke streng vond. Ik zat hier in een groene zone, want langs de Middellandse zee zijn geen of bijna geen besmettingen geweest, in Cannes, wel in Mougins. Ook in een bejaardentehuis. Ik geloofde niet in die groepsimmuniteit, daar hebben ze de ouderen in het begin helemaal niet gezegd ‘denk erom, isoleer de ouderen’, de helft van al die bejaardentehuizen, ook hier in Mougins daar is de helft overleden. Echt vreselijk.

In Nederland zijn er natuurlijk ook genoeg haarden geweest. Ik zit hier prima, ik kan hier zwemmen, ik kan hier exercisen, dus ik heb het hier prima. Ik blijf gewoon een maand of vier hier. (...) Ik kan hier heel goed functioneren, want of je nou in Breukelen met Teams werkt of via Zoom of hier, ik mag iedere week de voortgangsvergadering van het Slotervaart bijwonen, dat interesseert mij om op de hoogte te blijven en dat werkt allemaal prima.

Voordat we beginnen over het Slotervaartziekenhuis, de overname daarvan, een van de meest interessante vastgoedprojecten denk ik op dit moment In Nederland, ben ik erg benieuwd naar jouw visie op Corona en de economie en in het bijzonder in de sector waar jij al jaren een hoofdrol in speelt, het vastgoed. Je zou kunnen zeggen dat de thema’s gezondheid en duurzaamheid dat die nu sterk naar voren komen. Denk jij dat er nu ook echt een soort ‘reset’ plaatsvindt in het vastgoed?

De Corona is natuurlijk wel een wake up call, waar zijn we met z’n allen mee bezig? Ik denk dat de gekte om zoveel te vliegen en met die idioot goedkope tickets dat dit enorm in de hand werkt. Dat is absoluut fout en ik hoop dat de luchtvaartmaatschappijen tot bezinning komen om gewoon reële kostprijzen te rekenen en niet dit soort idiote stunts.

We hebben met elkaar gewoon onverantwoord geleefd en het is een zegen voor de ecologie dit hele virus. Het is natuurlijk verschrikkelijk en het heeft een enorme economische impact, maar we moeten het ook weer niet overdrijven. Ik denk dat het 1,5 meter verhaal in de praktijk niet werkt, je kunt niet iets stellen dat niet te handhaven is. Ik denk dat die mondkapjes in het openbaar vervoer voldoende zijn en vooral buiten moeten we niet zo spastisch doen. Als je in de frisse lucht zit blijken er geen besmettingen te zijn en zeker niet als we gewoon niet in elkaars gezicht gaan niezen. Dat doe je toch niet. Dus ik hoop dat die versoepeling snel verder doorzet.

Ik begrijp het niet, in het ene land moet je een meter afstand nemen en in het andere land anderhalve meter. Tja, wie zal het weten? Ik denk dat elke omstandigheid, binnen in een benauwde ruimte, daar moet je ook helemaal niet zijn. Luchtverversing is een enorme belangrijke, maar nog liever blijf buiten. Nou, vandaar dat ik hier zit.

Ik denk dat de weerslag op onroerend goed, wat betreft de retail volgens mij onherstelbaar is. Dat we nu per telefoon boodschappen doen, het zal nooit meer terug gaan naar het oude. Die vermeerdering daarvan tijdens de Coronacrisis zal volgens mij zeker voor de helft blijven. Natuurlijk blijven er ook winkels. In de retail is het fundamenteel fout. De mensen komen zelf al tot de conclusie dat het winkelen enorm gaat teruglopen, het wordt meer recreatie winkelen. De Bijenkorf, of een dagje Amsterdam:  Die grote straten blijven wel, maar het wordt meer kijken en niet kopen. Mensen kopen dan via de telefoon.

Woningen heeft het denk ik geen impact.  Iedereen wil toch graag het liefst een eigen huis en ten tweede als je wat spaarcenten hebt, dan kan je dat het beste stoppen in je huis. Met alle respect, het geld op de bank is niks meer waard en aandelen blijft speculatief. Dus in een eigen huis beleggen lijkt mij in eerste instantie iets dat iedereen zou moeten willen. De afweging huur of koop is ook gemakkelijk te maken, maar alleen we moeten voldoende aanbod hebben. Ik hoop dat ze daar goed aan gaan trekken in de bouw.

Dan heb je de logistiek: daar verandert veel, want door de eisen aan de logistieke hallen verandert het systeem. Als er nog hallen gebruikt worden dan is dat voor de fijmazige distributie. De grote goederenstromen gaan volgens mij straks rechtstreeks van producent naar consument. Daar heb je geen grote hallen voor nodig. Je hebt wel distributiecentra nodig in grote steden voor de fijnmazige verdeling. Post NL en DHL, dat soort bedrijven, gaan zeker groeien door de fijnmazige verdeling.

Dan kantoren: Dat is mijn hobby geweest en ik denk nog dat de wal het schip keert, omdat men denkt ‘nu gaan ze allemaal thuiswerken’. De vrouw van een goede kennis zei een keer ‘ for better and for worse, but not for lunch’ . Op den duur werkt het volgens mij niet. In sommige gevallen wel, maar het wordt enorm overdreven en je zal een terugkeer zien met flexibele werktijden en flexibele werkplekken.

Je wilt een werkplek hebben in een community, waar je met collega’s kan praten, wat stimulerend werkt. Dat je wat ruimer uit elkaar moet zitten komt mij goed uit, want dan heb je meer meters nodig in plaats van minder. Dus de vraag naar kantoren, als ze op mooie, goede plekken staan, zal zeker blijven. Voor die kantorenmarkt ben ik niet zo bang, zeker niet voor de sociaal goede locaties. Zo’n community in Zuid-Oost Amsterdam, de Zuidas, Slotervaart: Dat zijn allemaal clusters waar de combinatie van werken en het sociale gebeuren. Kijk bijvoorbeeld naar de Arena: dat is hartstikke goed. CBRE Global Investors gaat niet voor niks dat hele winkelcentrum in Zuidoost toch doorzetten om te renoveren, want dat heeft een streekfunctie en dat zal altijd blijven. Wij ontwikkelen daar het zandkasteel, het oude ING hoofdkantoor, samen met Wonam. Dat is een mix van woningen en kantoren en een commerciële straat beneden waar allerlei functies inzitten zodat het levendig is. Je moet het zo bedenken: ik denk dat de mensen creatiever zijn in een inspirerende omgeving, dan thuis alleen.

Vandaar dat ik in mijn portefeuille veel kantoren heb en ook wel wat woningen. Nu vind ik het belangrijk om ook een stuk van mijn portefeuille ook in zorg te beleggen. Dat heeft ook een maatschappelijke achtergrond.  Ik vond het heel nuttig voor onze portefeuille, maar het heeft ook een toegevoegde waarde voor de gemeenschap. Die gebouwen verouderen, wij gaan dat gebouw (Slotervaartziekenhuis, red.) helemaal aanpassen aan de moderne eisen die de zorg vraagt.

We zullen op een aantal verdiepingen 24/7 zorg gaan aanbieden, daar is grote vraag naar. Ook is er enorme behoefte aan ondersteunende personeel voor zorg. De wachtlijsten zijn vaak lang doordat er niet voldoende ondersteunend personeel is. Dus moeten er ook gebrouwen gemaakt worden voor het ondersteunende personeel. Daar zijn we ook naar aan het kijken, die moeten lagere huren hebben.  Wij willen onze huren maatschappelijk inrichten. We hebben ook met de gemeente afgesproken dat de huurprijzen in het Slotervaart 40% beneden marktwaarde zijn als het om de vrije markt zou gaan. Het heeft bestemming zorg, daarom moet je het ook in die geest interpreteren.

Als je kijkt naar zo’n overname van het Slotervaartziekenhuis en de gedachte die erachter zit. De community, maar ook de gezondheid en duurzaamheid spelen een grote rol in dat gebouw. Is die combinatie de toekomst van andere vastgoedprojecten?

Gezondheid staat natuurlijk bovenaan, dat hebben we nu gezien. We zijn doorgeslagen, denk ik .Het is wel ten koste gegaan van ‘ik weet niet wat’. Het is ongelooflijk en het rijk smijt nu met miljarden, wat betekent dat de staatsschuld weer omhoog gaat. Ik houd mijn hart vast voor de komende decennia hoe iedereen van die staatsschuld afkomt. Het bestaat niet dat geld niets waard is, dat is een hele ongezonde situatie. Oh wee, als die rente weer omhoog gaat.

De kosten die gemaakt zijn voor Corona, ik zeg er niks van, de overheid heeft enorm zijn best gedaan, maar je gaat geen bedrijven steunen die het voor Corona ook al moeilijk hadden. Je moet er wel voor zorgen dat je een goede level play field houdt. Ik heb respect voor de overheid dat ze op korte termijn steun hebben verleend. Ik denk dat ze het nu wel wat kalmer aan moeten doen en het bedrijfsleven zo snel mogelijk de ruimte geven.

Die anderhalve meter is leuk, maar zorg dat in een kantoor de ramen open kunnen. Die airconditioning is prachtig en die gaat uit van schone lucht buiten, maar in de grote steden is dat niet zo. In Nederland valt dat nog wel mee, maar oh wee als straks de auto’s weer gaan rijden en de vliegtuigen vliegen weer, dan is de luchtvervuiling weer om de hoek. Dan moet de lucht toch weer gefilterd worden, want er is niks schadelijker dan vuile lucht inademen en terug te laten komen in je gebouw.

Daarom zeg ik altijd, jongens ons klimaat is er echt niet voor gemaakt dat we 24 uur per dag airconditioning nodig hebben, hooguit een maand per jaar. Voor de rest voer je buitenzonwering. De ramen open is een hele goede luchtverversing en dat kost veel minder energie ook. Daar moeten we een beetje naar terug. Het is helemaal niet erg dat je je op een koude dag iets warmer kleedt dan op een warme dag. Alleen bij extreme gevallen moet je luchtverversing hebben of airconditioning. Ook dat is doorgeslagen.

Cor, ik denk dat we nog heel lang door kunnen praten, maar omwille van de tijd wil ik je hierbij hartelijk bedanken voor het interview. Ik nodig jullie uit om op korte termijn weer te kijken naar een volgend interview met een belangrijke persoonlijkheid in het vastgoed waarbij we dieper ingaan op gezondheid en duurzaamheid. Cor van Zadelhoff, zeer bedankt voor dit gesprek en houd je gezond.

Close

50% Complete

Two Step

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua.